01 否决之夜：市议会的决定性投票

上周，洛杉矶市议会经历了一场激烈的辩论。

最终，市议员尼蒂亚·拉曼（Nithya Raman）提出的改革动议被正式否决。这项动议原本希望在2026年6月的选票上重新修订被称为"豪宅税"的Measure ULA。

结果很明确：维持现状。

这意味着，自2023年4月生效以来，这项为高价值房产销售设立的超额转让税将继续执行：

- 500万-1000万美元房产销售：4%税率

- 1000万美元以上房产销售：5.5%税率

截至目前，这项税收已为经济适用房建设和无家可归者预防筹集了超过10亿美元。

02 争议核心：豪宅与公寓"一刀切"

洛杉矶新建高层公寓项目

Measure ULA最受争议的地方在于它的"无差别攻击"。

这项税收不对贝莱尔区的单户豪宅和大型新建出租公寓楼进行区分。无论交易的是顶级豪宅还是新建公寓楼，只要金额超过门槛，都需缴纳相同的税费。

这种"一刀切"的做法，正在产生意想不到的副作用。

数据显示，实施ULA后，洛杉矶的多户住宅房产销售与县内其他城市相比出现了急剧下降。

UCLA住房倡议经理谢恩·菲利普斯指出："我们的保守估计是，ULA每年减少约2000个私人开发单元，其中包括近200个经济适用房单元。"

讽刺的是，一项旨在解决住房危机的政策，可能正在阻碍住房建设。

03 改革尝试：15年豁免期的折中方案

洛杉矶Isla Intersections经济适用房项目

面对这些"意外后果"，拉曼提出的改革方案试图走一条中间路线。

最显著的变化是：免除新建筑在前15年的税费。

拉曼在提案中强调："如果ULA措施要继续作为经济适用房和无家可归预防的持久资金来源，我们需要真正建成并容纳家庭的实际住房项目。"

她警告说，一项无意中阻碍住房建设的政策，最终会破坏选民要求实现的目标。

城市规划教授迈克尔·曼维尔评价道，拉曼的提案将保留ULA的大部分内容，同时解决最大缺点——"现有的收入中，高达90%仍将被征收。"

然而，这个"微妙的平衡"方案，最终未能获得市议会多数支持。

04 反对声音：10亿美元不能送给亿万富翁

洛杉矶为无家可归者提供的模块化住房

"ULA措施正在发挥作用。"

"联合住房洛杉矶"联盟主任乔·唐林（Joe Donlin）在一份新闻稿中态度鲜明。根据该联盟分析的数据，2024年秋季至2025年秋季，全市建筑许可增加了60%。

唐林质疑："在没有任何成本分析的情况下提议修改是不负责任的。我们为什么要把'人民的十亿'送给已经拥有太多的亿万富翁？"

反对派强调，这项措施已经为超过15万名租户提供了援助，并启动了数百个经济适用房单元。

对于拉曼提到的"霍华德·贾维斯倡议"威胁，唐林不以为然："已经有很多妖魔鬼怪被搬出来试图吓唬公众给开发商减税。"

05 经济影响：市场数据不会说谎

洛杉矶新兴公寓社区

尽管辩论激烈，一些市场数据确实显示出税收带来的影响：

销售端：

- 洛杉矶县房屋销售周转率从2022年的5.5%下降到2024年的4.1%

供应端：

- Essex Property Trust预测，2026年整体新住房供应量将比去年同期下降约20%

吸纳量：

- 2025年第四季度，洛杉矶多户住宅净吸纳量从前12个月的正2619个单位变为负190个单位

- 韦斯特赛德次级市场表现最差，吸纳量为负137个单位

自有率：

- 洛杉矶住宅自有率继续下滑，2025年第三季度降至46.8%，远低于州平均水平55%

这些数据描绘出一幅复杂的图景：税收确实筹集了资金，但市场活力似乎也在受到影响。

06 全州化阴影：30亿美元的威胁

洛杉矶市中心高层建筑群

洛杉矶的决定不仅影响本地，更牵动着整个加州的神经。

霍华德·贾维斯纳税人协会正在收集签名，准备在2026年11月的加州选票上提出一项全州反转让税措施。

根据加州城市联盟委托进行的分析，如果该措施通过，每年将使各城市损失20亿至30亿美元收入。

许多民主党人及其政治盟友认为，对ULA的本地反对增加了对这项更广泛反税措施的政治支持。

商业开发商、加利福尼亚填充建筑商协会董事会成员莫特·史密斯（Mott Smith）表示："一旦霍华德·贾维斯倡议获得资格，它就变成了一场关于我们如何在全州范围内保留30亿美元地方收入的对话。"

这已不仅仅是洛杉矶的本地争议，而是一场关于加州住房政策方向的 statewide 博弈。

07 开发商的困境：临时豁免不够

大都会经济适用房项目

对于改革失败，开发商和房地产行业表达了明显的不满。

公寓协会大洛杉矶地区执行董事丹尼尔·尤克尔森（Daniel Yukelson）表示，临时豁免几乎没有解决贷款人对长期项目经济的担忧。

他认为，这项税收仍然对未来的所有者和融资决策构成了重大负担。

在洛杉矶办公楼市场，投资者正密切关注道格拉斯·埃米特公司（Douglas Emmett）的季度业绩。该公司专注于洛杉矶市场，在世纪城、比佛利山庄和圣莫尼卡等顶级次级市场运营，其表现被视为市场风向标。

结语：十字路口的洛杉矶

洛杉矶为无家可归者提供的支持性住房

洛杉矶的城市规划者、开发商和住房权益倡导者，此刻正站在一个十字路口。

Measure ULA的未来充满变数：

- ✅ 保住了：每年数亿美元的经济适用房资金

- ❌ 失去了：可能刺激新建设的改革机会

- ⚠️ 面临着：全州反税运动的威胁

这是一场关于公平与效率、短期收入与长期供应、地方自治与全州政策的复杂博弈。

10亿美元的收入确实保住了，但洛杉矶的住房危机，真的因此而缓解了吗？

当政策制定者在"人民的十亿"和"开发商的诉求"之间寻找平衡时，真正的输家可能是那些正在排队等待经济适用房的家庭，以及在街头流浪的无家可归者。

毕竟，住房危机不会因为税收争议而自动消失。